原标题:2019楼市走向的不确定性并非来自政策，而是......

来源：葫芦娃、米宅，不代表融360说房观点

两天前，又开会了。

同样，只字未提房地产。

两次大会，都只字未提房地产。

10月31日的研究经济工作会议上，没有提到房地产；12月13日，给明年经济工作定调的会议上，依旧没有提到房地产。

对于当下的楼市来说，没有消息基本等于好消息。

从侧面证明了，楼市的调控目标达成了，对于当下的调控结果相对满意。

这个态度，在一定程度上佐证了我们之前的推断：

稳定比降价更重要；稳定现状就是最好的结果。

对于明年的楼市政策，更大的可能将是：

不会再有新的补刀政策出现，甚至出于稳定市场的考虑，防止踩踏效应出现，会暂缓房地产税的跟进。

明年上半年的楼市大概率就是一个胶着的平稳市。

政策上不会有更大的举措，市场更不会得到太多的刺激。

明年市场的最大不安定因子，并非来自政策，而是来自供需。

我们先来看一组数据——

这是上市房企的存量和总资产之间的比值（比值越小，上市房企的存量越低）。

通过这张图，我们会发现，上市房企的住宅存量比已经处于近7年来的最低位。

也就是说，经过上一轮的大牛市之后，房企手里的货已经不多了。

按照正常的逻辑来说，当下房企最应该做的就是加大拿地力度，抓紧补仓，备战来年。

但是，今年的特殊之处就在于：几乎所有的房企都收缩了扩张的脚步。

今年的房企，向上看是所有的融资渠道都被史无前例的监管起来；向下看是步步紧逼的还债高峰期到来；中间夹着的是下行的市场行情，销量上不去，回款弄不来。

于是，我们看到了这样的土地市场——

今年前11个月，全国土地流拍1126宗。

其中，一二线城市土地流拍达282宗，是近六年来的最高记录。

按照当下的土拍节奏推算，今年将有8成以上的一二线城市无法完成供地计划！

当下市场的矛盾点，就出现了——

一方面，经历一轮的大牛市之后，各家房企的住宅库存都已经降到了历史低位；

但另一方面，受制于政策的影响，房企又都放缓了扩张脚步，都不敢拿地，造成了土地流拍。

最终，矛盾的一切后果都激发在了供需关系上。

我们来看一下，当下市场中的几组数据。

这张图，是过去8年间的新建商品住宅库存数据。

通过这张图，我们会发现从四年前开始，中国的商品住宅库存就始终保持下降趋势。

甚至，在调控2年之后的当下，库存大势仍然是在持续向下走的。

如果，我们把这些库存分解到各级城市里，我们会发现——

• 一线城市，永远缺房子，而且越来越缺少；

• 二线城市，稳中有降；

• 三四线城市，得益于去库存和棚改的双重刺激，在过去3年间，竟然从库存重灾区，变得一房难求。

库存探底，已经成为全国各级城市的楼市现状。

我们再来看看，各级城市的存销比走势。

所谓的存销比，就是住宅存量和销售量的比值关系。比值越小，去化周期越短，供需关系越紧张。

我们发现从2015年的去库存战争开始，全国各级城市的存销比都急速下跌。

• 一线城市，因为限购政策最严格，需求打压最狠，所以在强调控之后，库存去化周期略有回升；

• 但是二三线城市，即便在如此严厉的政策市中，需求也始终没有消失，库存去化周期始终保持在10个月以内的供需紧张区间内。

事实上，有一个数据可能更加醒目——

全国商品住宅库存去化周期已经下降至9个月；供需紧张值已经达到8年来的最高峰！

我们都知道——

明年年底的供需关系其实是由今年的库存量和新开工量决定的。

但是，反观今年的土地储备量、开工量和库存量，我们发现——

上市房企的存货已经达到了历史的最低点；市场的新开工体量也达到了近几年的最低值；

一二三线各级城市的库存已经连续多月探底；全国的库存去化周期也同步达到了近年的最低值——9个月；供需紧张值也是近8年来的最高峰……

9个月之后呢？明年年底的市场呢？

当下楼市的最大不确定因素，从强压的政策，演化成了逐步紧张的供需。

我知道，当下诸多人对于市场供需的反馈都是——

房子是过剩的！

开发商天天哭爹喊娘的要卖给我们房子！

事实的数据告诉我们，并非如此！

当下绝大多数的调控政策都只针对需求端，而非供应端。

实际的供应没有增加，甚至因为严厉的融资监管，供应进一步被压缩。

而实际的需求也并没有消失，只是被政策摁在了死胡同里罢了。

即便是死死摁住需求端，供需仍然在不可逆的一步一步走向紧张的区间中。

我们很难想像的是，一旦调控放开之后，大量的需求涌入市场之后，发现市场中实际的供应远远不足之后——

房价会发生怎样的逆转？

而房企的哭爹喊娘，也并不仅仅是因为房子卖不出去。

事实上，前11个月30家典型房企的销售额达到4.48万亿元，平均同比上涨33.2%。

哭爹喊娘，更多的是政策强压和融资监管下的态度表达。

市场下行的暗潮里，隐匿的是供需关系的异常紧张！

当有人问到我一个问题——

当下，刚需和改善能买么？要不要再等等？

我的答案都是：

  能买，不能等！

 上有政策给你助攻，下端的供需紧张还未爆发！

  恐怕没有比此时更适合刚需的时机了！

最后，关于供需，我还有一个提醒。

我在上面虽然提到，全国各级城市的库存都在逐步告急，包括三四线城市。

虽然，从数据层面上，三四线城市的去库存战争已经完成了。

但是，实际上三四线城市的库存并未消失，而是转移了。

因为，绝大多数的三四线城市人口仍然是在不断流失的，实际的居住需求也是在不断流失的。

  过剩的库存，只是从开发商手中转移到了购房者手中，从新房市场转移到了二手房市场。

那么，一二线城市呢？它们的供需会怎么走？它们的房价将会受到怎样的影响?

[责编：温仁]